机构：兴业证券股份有限公司研究员：阎常铭/郭毅/徐鸥鹭/靳璐瑜
投资要点
事件
2020年5月，公司实现合同销售面积386.8万平方米，同比增加5.68%，合同销售金额612.8亿元，同比增加5.67%；销售均价15843元/平方米，同比下降0.01%。1-5月累计实现合同销售面积1575.5万方，同比减少5.14%；实现合同销售金额2471.1亿元，同比减少7.66%；销售均价15685元/平方米，同比下降2.65%。
5月新增9个开发项目，计容建筑面积175.7万方，权益建面92.2万方，权益拿地金额103.69亿元。
点评：
单月销售强劲复苏。2020年5月，公司实现合同销售面积386.8万平方米，同比增加5.68%，较上月提升了23.6个百分点，单月销售面积环比4月增加27.32%；合同销售金额612.8亿元，同比增加5.67%，较上月提升了26个百分点，单月销售金额环比4月增加27.80%；销售均价15843元/平方米，同比下降0.01%。2020年1-5月累计实现合同销售面积1575.5万方，同比减少5.14%，降幅较上月的8.2%进一步缩窄；实现合同销售金额2471.1亿元，同比减少7.66%，降幅较上月的11.3%进一步缩窄；销售均价15685元/平方米，同比下降2.66%。根据克而瑞销售榜单数据，公司稳居行业第三位，龙头地位进一步夯实。
拿地态度仍偏谨慎，主要布局核心城市。公司5月份新增9个开发项目，拿地金额165.03亿元，拿地总建面175.7万方，拿地均价11246元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为27%，权益比例为63%。2020年1-5月份累计拿地金额342亿元，拿地总建面656万方，拿地均价5214元/平方米，拿地金额占销售金额比重为13.87%，去年全年该比例为30.88%。5月拿地主要布局在一二线城市，拿地金额占比为89.8%，金额占比较高的城市有：佛山（31.4%）、南京（26.4%）、深圳（15.1%）。
发债成本进一步下降，财务结构稳健。公司发债成本进一步下行，5月发行一期“3+2”年期一般公司债，票面利率为2.56%，相较2019年9月发行的相同期限的产品，票面利率下行了近100bp，较3月发行的，票面利率下行了46bp。
截至一季度末，公司净负债率为34.3%，在手货币资金为1732.7亿元，短期借款和一年内到期的负债为897.8亿元，短期偿债倍数为1.93倍。
投资建议：万科龙头地位稳固，融资优势明显，极具安全性。拿地聚焦核心一二线，土储价值丰厚。我们预计公司2020-2021年的EPS为3.99元和4.59元，以2020年6月3日收盘价计算，对应的PE为6.7倍和5.8倍，维持买入评级。
风险提示：货币政策大幅收紧，居民去杠杆力度超预期。
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