专访帝纳国际董事合伙人俞寒超:后疫情时代商办地产的现状与机遇

一. 回顾商办地产2020年一季度

庚子年到来前夕,一只黑天鹅横空出世--新冠病毒的出现给全国乃至全世界蒙上了一层阴影。随着病毒引发的疫情愈演愈烈,所有行业都被迫放慢了脚步,商办地产也被迫出现了一定程度的洗牌和重整。

在这样宏观经济大环境承压且有疫情打击的情况下,上海市商办地产租售市场一季度整体呈现下行趋势,租赁市场和大宗交易市场都受到了较大程度的冲击。

根据帝纳国际一季度上海市商办地产行业研究报告数据显示,在上海市徐汇、长宁、静安、黄浦、陆家嘴、竹园六大核心商务区,甲级写字楼租金环比下跌4.0%;非核心商务区如普陀、虹口、杨浦、金桥、张江等,甲级写字楼平均租金环比下跌9.8%;核心区写字楼空置率达13.9%,非核心区写字楼空置率达25.7%。同时,2020年Q1季度上海全市新增供应达113,530平方米,导致净吸纳量五年内首现负值为-90,545平方米。另外,受新冠疫情影响,预计Q2季度会出现集中供应现象,未来市场竞争将愈加剧烈。

然而,帝纳国际董事合伙人俞寒超先生对行业未来的发展依旧充满信心。他指出,从供给和需求两方面做的调研结果显示,现在的市场属于短期承压状态,并非长期疲软,预计2020年下半年写字楼市场需求将恢复疫情前的活跃度。

帝纳国际的研究报告数据显示,2020年Q1季度核心区写字楼平均租金为9.5元/平方米/天,非核心区写字楼平均租金为5.5元/平方米/天,租金水平未因疫情影响出现断崖式下跌,主要原因是办公楼租户受疫情的直接影响相比商场租户较小,且抗风险能力相对较高,基于此,办公楼市场并未效仿商业项目出现大规模的免租情况,更多企业则是采取不同程度的减租、免降水电费、免降物业费、免降管理费等多项措施。回顾2003年的非典疫情期间,上海写字楼租金小幅下跌一季度后迅速反弹,在第三季度达到顶峰后,出现平缓向下走势,但仍高于一二季度平均租金水平。就写字楼本身价值而言,目前也是维持在70000元/平方米以上的水平,投资回报率维持在4%以上,基本与2018、2019年持平,由此可见,疫情并未对写字楼整体资产价值造成很大程度的影响。

另外,帝纳国际的市场调研结果显示,受冠状病毒疫情影响,各类企业对置换、扩张办公物业较为审慎,且有约6%的企业考虑减租或退租,有约16%的租户表示会延迟其搬迁或扩租计划,但远超一半的写字楼租户相信疫情将在短期内被有效控制。加上中央及地方政府的减免税收等支持政策,写字楼业主的阶段性减免租金措施,以及业主提供的更多非财务性的租赁吸引政策,整个上海租赁市场需要拉长消化供需不均的周期,但并非停滞不前或有所退后。而在大宗交易市场,许多投资方也已经开始积极接触上海市各个片区的项目,因此之后市场可能会有比较明显的回暖。

二. 展望后疫情时代的行业机遇

疫情对商办物业的管理带来了新的要求和挑战。俞寒超先生指出:疫情阶段,越是能够应对突发公共事件的写字楼越受到租户的信任。

随着疫情逐步得到缓解,各业主方及企业陆续恢复办公状态,行业需要针对疫情中后期及后疫情时代的市场办公环境变化做出了相应的调整。市场调查显示,写字楼业主重点消毒防范的关注对象有:空气循环系统与公共区域的消毒、工作人员健康实时监控、登记访客信息与体温检测、预防人员感染的相关工作、严控短期租质、提高风险管控及对突发情况的预案管理等。由此可以预判,在未来,智能物业管理系统、非接触式门禁、智能会议系统、无人访客系统将成为办公楼宇发展的新趋势。

针对行业在疫情后的增长点和机遇,俞寒超先生认为:受本次疫情影响,智能远程办公逐步兴起,如钉钉、企业微信等远程办公工具也爆发式增长,办公智能化发展将势不可挡;对于楼宇本身而言,更智能化、安全化、人性化的管理将是未来提升写字楼市场竞争力的重要原因。

与此同时,疫情催生新产业的衍生与发展,对商办地产而言也是新的机遇:围绕AI、5G、大数据、VR/AR等技术将产生新的商机,或会带来新的发展可能性;在线生活方式加速崛起,线上娱乐、游戏、教育、医疗、知识付费等奖广泛应用于人们日常需求消费;保险、健康、医疗设施领域的投入,人们的保险意识的加强都将会让大健康领域蓄积更大的发展能量。另外,线上营销、智能VR等新型营销手段将受到市场热捧,为新兴产业的发展带来契机,相关行业的办公租赁需求或将增多。

总体而言,俞寒超先生判断:无论是租赁市场还是大宗交易市场,都将在之后的几个季度内集中入市,并在各种政策及优惠的加持下,逐步恢复疫情前的活跃状态。大部分预定未来几年即将入市的项目也不会受到过分大的波及。商办市场在面临诸多挑战的同时,也孕育着许多机遇。