来源：明源地产研究院（mydcyjy），作者：艾振强

前不久，苏世民的新书《苏世民：我的经验与教训》在国内出版发行，许家印、郁亮、王文学、马云、马化腾、马明哲、基辛格等顶级大佬，都纷纷为其新书站台。真可谓是一呼百应。

苏世民之所以有如此能量，是因为它是大名鼎鼎的黑石集团的创始人、董事长，中文译名是史蒂夫·施瓦茨曼。

成立于1985年的黑石集团，主要业务有房地产、私募股权、对冲基金、信贷4大板块。截至2019年底，其管理资产规模达5711亿美元，是全球最大的私募股权投资基金之一。其中，房地产的管理规模为1632亿美元，却给黑石带来15.02亿美元的可分配利润，占去年公司总体利润的近一半。

▲来源：黑石集团年报、明源地产研究院

30年来，黑石地产板块的年均净收益达到16%，超过了包括传统业务PE在内的其他资产类别。因此，早在十几年前，诸如万科、万通等国内房企，就试图学习黑石。随着国内房地产市场逐步由增量开发向存量时代转轨，这一需求变得越发迫切。因为存量时代，意味着要从产销模式转向资管模式，黑石十分值得借鉴……

然而，迄今为止，还没有哪家房企有黑石的雏形。谁是中国的黑石？明源君认为，其并不会诞生于房企，而会是其他机构。比如平安不动产。截至2019年底，其资产管理规模已超4400亿人民币，只有黑石的1/9。然而，作为一家"投资及资产管理公司"，平安不动产不仅具有专业的投资能力、投后管理能力、风险控制能力及优质项目，特别是商业地标的打造能力——在商业地产领域的管理是覆盖全价值链的既为投资、规划设计、建设、运营管理，并且还在积极的推进科技化建设。很可能是未来的投资商和运营商巨头。

前瞻布局，瞄准一二线，两条腿走路

抢占先机，又有效地分散了投资风险

财报显示，截至2019年底，平安不动产的资产管理规模超过4400亿元，稳居国内不动产资管规模大哥大的位置。这与其前瞻性的布局，增量和存量双轮驱动，以及主要布局一二线城市紧密相关。

一、布局早，1995年就已经开始介入

黑石是1991年才开始进军地产业务，当时，美国的城市化率是75.70%，早已进入城市化稳定发展阶段，时真正的存量时代。可是，在较长一段时间内，黑石的房地产业务一直不温不火。根据黑石2007年披露的上市路演材料可以发现，彼此，黑石在私募股权、房地产和对冲基金领域优势明显，私募股权投资还是黑石的第一大投资部门。一直到2010年之后，黑石集团的房地产部门才逐步壮大。

△来源：联合国、明源地产研究院

相比之下，平安不动产的布局要早得多。早在1995年，深圳市平安物业投资管理有限公司即注册成立，当时中国的城市化率仅为30.96%，正处于城市化加速阶段的起跑线上。

2013年开始，平安不动产进入加速发展阶段。当年资产管理规模超400亿元；2014年，资产管理规模超800亿元；2015年，资产管理规模超1600亿元……

因此，早在2012年万科喊出"白银时代"之后，各企业就纷纷开始转型。但一些房企看到增量行情再次开启之后，就迅速放弃了转型。平安不动产的成功源于前瞻也有坚持。

仅凭一波增量开发市场的牛市，并不能改变整个行业由增量转向存量的大趋势。受短期诱惑放弃转型的企业，后续将很可能错失存量市场的门票。

二、双轮驱动，增量存量两条腿走路

查尔斯·汉迪认为，一个组织和企业必须要在"第一曲线"达到巅峰之前，找到企业的"第二曲线"，并第一曲线达到顶点之前开始增长，才能实现持续增长。

回顾历史可以发现，美国二战以后诞生的一些大型开发商逐渐消失了，是因为这些公司在住宅市场满足之后，没有及时进入商用不动产或其他的新型增长行业。

数据显示，目前，美国上市REITs的市值，是上市开发商的7倍左右。

平安不动产进入不动产资产管理领域的时间足够早，一开始其主要聚焦于商业地产领域，但其也没有放弃增量开发领域的机会。毕竟，直到今天，我国仍然处于城市化发展的加速阶段。增量开发的空间巨大，且利润诱人。

平安不动产2012年发力开发投资业务领域。由于其是真股权投资，而且与开发商的合作过程中是纯粹的"财务投资人"，"不操盘、不并表"，解决了开发商冲规模过程中的资金压力，深受开发商欢迎。这使得平安不动产在布局未来的同时，又能享受当下的利润，并且也能够帮助其更好地在资产管理领域的耕耘。

因为根据查尔斯汉迪的"第二曲线"理论，企业转型的最佳时机是A点，如果到B点再考虑转型，最终往往会错过"第二曲线"。那些提前进行存量布局，前瞻性打造自身"第二曲线"的企业更容易抢占未来的先机。

△资料来源：明源地产研究院

三、主要投资一二线城市，分散风险

受疫情冲击，今年不少企业信贷质量面临下行压力，导致其信用评级遭下调，一季度穆迪作出负面评级行动的次数达到过去五年来的最高水平。

可是，在一片评级下调声潮中，穆迪发布对平安不动产的首次信用评级结果是"Baa2"——投资级长期信用评级，展望稳定。

虽然我国的疫情防控十分精准高效，但国内商业地产普遍还是受到了不小的冲击，为何平安不动产能够得到穆迪的另眼相看？

穆迪的说法是"公司拥有稳定的业务增长前景……资产管理业务现金流稳定、盈利能力强……平安不动产在筛选优质合作伙伴、被投项目监督方面拥有严谨的控制流程。"

这又跟公司的布局密不可分。目前，平安不动产已布局5大区域，深耕数十座城市。

△布局5大区域，深耕数十座城市（来源：平安不动产官网）

从区域分布看，平安不动产主要投资一二线城市核心区域，符合不动产资产管理的布局逻辑——因为这些区域人口聚集度高，经济增速快，区位优势明显，一定程度上保障了其商业资产的处置价值。

中国各线城市的城镇化率水平

△资料来源：国家统计局、明源地产研究院

在国内的深圳、上海、北京、天津等核心城市，平安不动产都投资打造了地标性建筑。这些投资性物业不仅沉淀了优质的不动产资产，而且在平安不动产投入运营并加持精细化管理后，物业价值得以提升，实现了资产的保值增值。

资金募集、双专业优势等4大能力

确保规模增长的同时净利连年翻番

除了黑石，凯德在不动产投资和资管领域也是顶尖机构，国内试图模仿的开发商、地产基金公司不少——进入的时间较早，而且也是两条腿走路，甚至布局的城市也不少，可是，有的做着做着就消失了，现存做的出色的也极少——一是规模较小，二是业绩波动比较大。

可是，平安不动产却表现得十分稳健，不仅资产管理规模逐年快速增长，营收和利润也表现出色——2018和2019年，其归属母公司所有者的净利润连年翻倍增长，分别增长153.24%和100.68%。

如此高速增长下，使得早在2019年底，平安不动产就以不到黑石4成的资产管理规模，创造了相当于黑石近7成的净利润（仅限房地产业务）。如果能继续保持这样的增速，超越黑石指日可待。

明源君认为，这得益于平安不动产强大的资金实力、双专业优势、资产管理和风险控制能力。

一、可以多渠道获取低成本资金，将业务周期长短组合，股债权形式灵活配置

资金密集型是不动产行业的典型特征，不论是投资还是资产管理，资金都是基础中的基础。

平安不动产的资金来源有三部分：自有资金、保险资金和第三方资金（机构和个人客户）。

由于背靠中国平安，平安不动产有着获取低成本资金的天然优势。然而，这只是一方面。平安不动也在不断推进多元化的融资渠道。

比如，在金融化创新方面，平安不动产依托中国平安的综合金融优势和自身资源优势，持续推进供应链ABS等资产证券化业务布局，打通资金端和资产端的连接，开拓公司新的业务增长点。

今年，基础设施领域公募REITs试点已宣布启动，商业地产公募REITs落地越来越近。对平安不动产这家专业的不动产投资及资产管理公司来说，意味着更大的蓝海。

概而言之，由于平安不动产具有全过程金融产品的设计能力，募资能力强大，使得其能通过"融、投、管、退"的全价值链路径，将业务周期长短组合，股债权形式灵活配置，进行多样化的金融产品布局和主动管理，推动不动产价值提升，获得高安全边际。

二、金融+地产双专业，能够深入挖掘房地产全产业链的价值，投资能力强

前几年，很多房企宣布做金控平台，对此，冯仑就表示，现在金融产品复杂多样，有金融牌照后可以快速解决资金问题。当年，中国台湾有几家地产公司都快不行了，通过卖寿险解决自己的资金链问题。但是，现在急着往金融跑的，很多都是资金链出了大问题，面临着很大的困难。相反，如果从金融往地产跑的，往往又快又好。

为何会这样？因为二者的逻辑不行，前者是为自己输血，不管好坏；后者有自己的逻辑和严格的筛选标准。平安不动产的稳健经营就离不开其专业的投资能力。

当前，市场上一些债性融资、明股实债的出资方，主要是根据房企的信用评级、还款信用来做决断。相较之下，做真股权投资的平安不动产在筛选项目时，不仅关注合作方评级等基础指标，而且考量其盈利能力、专业能力。

在选择项目和合作方的眼光上，虽然平安不动产不参与项目直接操盘，但是对项目所有信息掌握第一手资料，因此会从定量的维度考虑项目的成本控制、溢价水平、营销能力和投资收益回报，并进行综合排名；还会从定性的角度对合作方的多个维度进行评价，包括工作效率、问题解决能力、工作流程的控制能力等。

由于这些都是由一线直接接触项目的员工来打分的，最终汇总统计形成对这些合作方的内部排名。这样甄选出的合作方与项目，往往具有很大的价值成长空间。

而且，平安不动产从不冒进，即便是在大行情下，股权投资的机会明显多于之前，但公司也要选择最合适的合作方、最合适的时间点，优中选优，一步一个脚印地推进不动产股权投资落地。

这种通过金融赋能，深入挖掘房地产全产业链价值的模式，反过来又进一步帮助平安更好地捕捉投资机会。

三、资产管理能力强，能够在高成本条件下，持续打造众多标杆商业地标项目

财报显示，2019年平安不动产营业收入同比增长17.73%，归属母公司股东的净利润同比增长100.68%，净利润增长率高于营收增长率，而且净利润的数值也高于营收。

可能有人要问了，为什么净利润比营业收入还高？这其实就是不动产资产管理的迷人之处——因为除了有营业收入外，资产也在不断的增值！而这，也体现了平安不动产的资管能力。

在持有型资产方面，通过精准的投资区域选择（核心城市核心地段）和投资产品定位，平安不动产从设计、规划、运营、管理全流程打造了诸多匠心地标，并对其进行全价值链运营管理。

目前、平安不动产已经已经在深圳、杭州、天津、北京、长沙、济南等地打造了众多地标性建筑。这些项目不仅沉淀了优质的不动产资产，而且还在平安不动产投入运营以及加持精细化管理后，实现了资产价值的提升。

△深圳平安金融中心

平安集团而今的总部大楼——深圳平安金融中心，就是由平安不动产全流程设计、打造、运营、管理的。

这座获得"2019年度全球400米以上最佳建筑奖"的大厦，是世界最高办公建筑。包括商场、写字楼、酒店、观光层等4大业态。

作为一家投资和资产管理公司，要在高成本的前提下，要打造精品项目，对全生命周期的投资和资产管理提出了很高的要求；平安不动产的作品和业绩证明了它拥有这样的作品力和专业能力。

依托平安的综合资源优势，平安不动产有足够的资源、能力、精力、心力进行精雕细琢和产品打磨，甚至能精细化到一种石材的挑选与品质把控。

这一投资及资产管理能力，使得其在行业结构分化、行业生态蝶变的环境中显得特别的突出。

四、专业背景的独立的投后管理团队，"全流程"参与，从事投后管理和风控

怎么投很重要，投资之后怎么管同样重要。在保证项目稳健运行方面，平安不动产也有"金融+地产"专业背景的独立的投后管理团队，"全流程"参与到项目中，为项目"保驾护航"。

为了实现"全流程把控"的目标，平安不动产会进行项目宏观层面及项目日常经营两个维度的管理，确保投后管理"嵌入其中"。

具体而言，从投资到管理，再到退出，从相关流程、规则和制度的制定，再到落地执行，平安不动产总部与区域、城市公司的投资管理、投后管理团队有着高效的协同，在严守风控底线的前提下，最大程度保障项目预期回报的实现。

这一贯通"融投管退"全生命周期的投资及管理机制、精细化的运营管理、多维度的资源赋能，有效助力资产价值增长与涌流。

科技赋能，当下降本提效

孕育着未来的新商业模式

2019财年，软银巨亏近125亿美元。可是，前不久，其却对自如、贝壳找房分别投资10亿美元。

为何？

一是孙正义是一个科技的信徒，过去PropTech（房地产科技）投资总共超过150亿美金，3年对而自如和贝壳找房是典型的靠技术和数据驱动的公司。

二是因为房地产是世界上规模最大的资产类别，科技对其改造具有无限性，技术的一丁点改变影响的市场也是巨大的——在增量开发领域，可以降本提效，比如智能强排、无人机土方测量，建筑机器人，同时带来产品的溢价，比如智慧社区；在存量领域更是可以催化出新的商业模式，比如，基于互联网和人工智能的社区增值服务。

未来行业是资本的竞争，更是科技的竞争。近些年来，各个有远见的房企也在纷纷布局地产科技，增大行业的科技含量，拓展新业态。

数据表明，2017至2019年，中国在房地产科技领域始终遥遥领先，是亚太区最大的投资目的地。孙正义，正是看到了这一发展趋势。

平安不动产当然也不例外。在中国平安"金融＋生态""金融＋科技"的战略指引下，平安不动产积极拥抱科技创新，大力深化在地产投资垂直领域的科技探索，推动公司治理及运营管理体系全方位迭代升级。

最近，平安不动产KYR智慧投评系统V1.0正式上线，实现了不动产业态投资评审行为全面线上化、智能化。

KYR（平安房地产投资生态一体化平台）是平安不动产决策与经营分析的智慧引擎，将AI科技、大数据与业务专家经验有机融合，实现地产投资过程中的标准构建与资产透视，打造以数据和风控为核心的智慧型平台，实现多维数据分析、专家智慧赋能、洞察价值先机。平台功能包含覆盖市场、资金、行业、城市、土地、项目、金融产品等多维度房地产相关分析模型；不动产投评、信评及风控模型；交易对手全景画像；项目收益智慧测算及投后风险警示与追踪等。

智慧投评系统是KYR的重要组成部分，可帮助平安不动产全面实现不动产投资评审行为线上化，包括在线测算、自动报告、城市纵横、板块综观、房企聚焦等核心功能与模块，多角度对投资项目进行智能评审（如下表）。

除KYR之外，依托在不动产领域丰富的投资管理经验，平安不动产深挖业务应用场景，打造覆盖投前、投中、投后、退出四大阶段的KYP（智能投资一体化平台），实现投资业务全流程线上化。该平台覆盖5大投资条线、15类投资项目，细化3000多个标签、200多个决策因子，多角度对项目进行精细化管理，为投资业务全流程管控赋能提效，帮助用户"知行合一"，将隐性风险降至最低。

此外，智慧财务（资财/业财一体化平台）构建起业财一体化、财资一体化、绩效执行一体化视角的智能平台，通过流程打通、数据沉淀、决策分析，全面提升公司经营水平与管理效能。

大数据平台整合宏观、城市、土地、项目、舆情等内外部数据，深入挖掘数据商业模式，有效满足内部管理需求，并支持各类数据应用……

根据其长远的规划，平安不动产将持续升级科技含量，助力公司的信息化建设，为不动产投资及资产管理的全流程以及行业生态圈持续赋能。

这些平台和数据，不仅能够为公司的投资决策、资产价值几何提供依据，而且还能演变出新的商业模式，比如，为在平安不动产生态内的企业和个人提供赋能，而这本身也是资产管理的一个部分……

小结

此前的很长一段时间，我国房地产投资的模式主要是以下两种：第一种是"开发商全链条管理"的模式——开发商自己找钱找地，设计、开发、销售、物业全部自己"包圆"；第二种是"开发商+金融机构"债权融资的模式。

第一种模式下，一旦扩张过快、资产过重很容易导致开发商周转不灵，现金流紧缺。过高的财务杠杆，已成房企"活下去"的最大阻碍，即便是合作开发，也往往会有争夺操盘权和并表问题；第二种模式，受资管新规影响，空间已被极大地压缩。

事实上，随着我国房地产从增量开发向存量经营转轨，目前已经涌现出裂变出投资商、开发商、运营商和服务商。美国的房地产行业，这样的格局早已成型。从国外发展经验来看，业界认为国内房地产行业同样会这样，各条细分赛道将发展壮大。

作为一家投资和资产管理公司，平安不动产的稳健成长，源于其四大能力：强大的资金密集和管理能力、房地产全价值链的投资能力、全生命周期的投后管理和资产管理能力和全方位的风险控制能力。

最近，平安不动产先后获得中国资产管理金贝奖"2020最佳不动产资产管理公司"奖（8月9日）和中国地产风尚大奖"2020中国年度影响力地产金融机构"（8月12日），这是平安不动产分别3年和4年蝉联这两个奖项。凭的正是其在资管新趋势中卓越的不动产投资及资产管理能力、出众的发展成果、领先的行业影响力。显然，在未来角逐中，平安不动产已牢牢占据了先机，而前方的道路无比广阔。