董希淼：如何理性看待“租金贷”？

 

 

大力发展住房租赁市场，是落实“租购并举”住房制度、多渠道解决住房问题的重要举措。十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出：探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

住房租赁市场的健康快速发展离不开金融的支持。创新推出住房租赁信贷产品，既有一定市场空间和商业价值，也有助于推动住房租赁市场发展。当前，在个人住房租赁市场主要有三类信贷产品：

第一类，商业银行提供的住房租赁贷款。如一些大型银行，推出个人住房租赁贷款产品“按居贷”。该产品主要基于借款人资信状况，采用“信用+保证”的形式，根据借款人的工作年限、收入、征信等情况核定贷款。该模式下，房东一次性收取租金，租客按约定向银行还款付息。

第二类，基于长租公寓场景的房租分期产品。如一些信托公司、商业银行，面向长租公寓租客推出的房租“分期贷”。租客需同时签订两份合同，即租房合同和贷款合同。该模式下，贷款机构发放的贷款一次性付给长租公寓运营机构，租客按月向贷款机构还款，房东基本上按月收租。

 

第三类，中小房产中介机构的“租金贷”。如一些中小房产中介机构伙同互联网平台或小贷公司，在未经租客同意情况下，诱骗租客签订借贷协议。租客也需签订租房合同和借款合同，但一般情况下租客并未意识到借款合同的存在。若中介机构将资金挪作他用，风险进一步加大。

第一类和第二类住房租赁信贷产品，其业务模式本身无可厚非。借助金融产品，租客减轻了支付房租的压力，房东和长租公寓运营机构提高了出租效率，金融机构获得了客户和收益。但其中一些产品和模式流程复杂，的确存在较多不足和问题，特别是长租公寓运营机构的“资金池”问题需引起警惕。还有一些不合规的“租金贷”，大大增加了租客的成本，成为不法机构实施诈骗的工具。

此外，第二类住房租赁信贷产品的经营风险也不容忽视。从前几年爆仓的“鼎家”公寓、近期出现问题的“蛋壳”公寓等来看，如果长租公寓运营机构或中介机构资金链出现问题，就难以按期向房东付款；若运营机构或中介机构将“资金池”资金挪作他用，其带来的危害将会很大。在多数情况下，房东和租客的权益都会受到影响，与之合作的金融机构也成为受害者。

 

在“蛋壳”公寓事件中，深圳前海微众银行作为租金贷的合作方，备受关注。12月4日，微众银行发布公告表示，该行已研究制定出合法合规的方案，即使“蛋壳”租金贷客户不继续还贷，仍能结清贷款。也就说，“蛋壳”租金贷客户退租并搬出，可与该行签署协议，将退租后“蛋壳”公寓所欠客户的预付租金，用于抵偿客户在该行的贷款，然后由该行结清该笔贷款。这个方案，将彻底解决蛋壳租客被迫搬离却还要偿还“租金贷”的后顾之忧。

这是微众银行履行社会责任、帮助租客度过难关的温暖举措。“蛋壳”事件发生后，微众银行直面问题，出台相应措施，积极回应租客诉求。12月2日，该行发布公告，对所有受“蛋壳”事件影响的客户，经客户提出及确认后，将租金贷剩余贷款本金将给予免息延期，在2023年12月31日之前，该行不扣款、不计息，不影响信用记录。同时，该行也澄清了擅自修改电子合同的不实传言。

其实，如果仅从法律关系看，租金贷合同是租客与银行签订的，即便“蛋壳”公寓倒闭，也不影响租客对微众银行租金贷的偿还责任。当下还有一些讨论，指责银行将“租金贷”资金直接转入“蛋壳”账户，是有失偏颇的。一般而言，银行采取受托支付方式，将信贷资金转入长租公寓运营机构是正常的。就像个人住房贷款，银行也将贷款资金转入房地产开发商的账户。这是银行防止信贷资金被挪用的一种措施，也符合贷款合同约定。

 

当然，从近年来关于长租公寓的一系列事件中，我们发现住房租赁信贷业务的确存在一些问题，这与目前住房租赁信贷管理制度缺失有关。2019年12月，住房和城乡建设部等六部门发出《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，对住房租金贷款业务提出了原则性要求。下一步，应结合上述意见，按照《个人贷款管理暂行办法》《商业银行互联网贷款管理暂行办法》等规定，加强和完善制度建设，制定统一的管理细则，补齐住房租赁信贷管理短板，明确从业机构管理要求，规范住房租赁信贷行为。金融机构应审慎经营住房租赁信贷业务，谨慎选择住房租赁信贷业务合作对象；租客应综合考量自己的需求、收入等情况后，理性选择长租公寓运营机构和租金贷等产品。

2020年9月，我国《住房租赁条例（征求意见稿）》面向社会公开征求意见，目前征求意见阶段已经结束。应尽快出台《住房租赁条例》，从根本上构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展，推动金融更好地服务住房租赁市场，切实维护好消费者合法权益。