和合资管：十四五规划引导未来五年房地产市场平稳健康发展

 11月3日下午，中央公布了“十四五”规划建议，其中对于房地产的表述，依然备受关注。引发全社会与房地产业界的广泛关注。作为连接我国两个百年目标的十四五规划，科学擘画出中国未来五年的发展新蓝图。十四五规划同样为房地产业把脉定向、指路引航。

与此前一样，房住不炒、租购并举、因城施策、平稳健康都是不变的，不同的地方在于要求有效增加保障性住房供给和完善土地出让收入分配机制。另外，文件里对于房地产的阐述，还包括：推动房地产同实体经济均衡发展；促进住房消费健康发展；加强城镇老旧小区改造和社区建设；健全城乡统一的建设用地市场，积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度；加快发展物业服务业等。和合资管认为，未来五年，我国住房民生属性将进一步强化，住房供应体系将更加完善，房地产业和房地产市场将更加平稳健康的发展。

根据易居中国监测的40城最新数据，目前房地产方面40城整体成交量微增，地价、出让金、溢价率下降。下文是具体数据。

土地成交建筑面积：10月成交建筑面积环比增长1%

2020年10月，40个典型城市土地成交建筑面积5473万平方米，环比增长1%；同比增长35%。10月成交量相比9月略有增长，接近年底，通常房企有一定的补库存需求，使得土地成交量在最后两个月，特别是12月份有较明显增长。但就今年来说，在“345”新政的影响下，房企明显补库存的可能不大。2020年1-10月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积47889平方米，同比增长10%。

土地出让金收入： 土地出让金连续4个月下降

10月，40个典型城市土地出让金收入为2412亿元，环比下降11%，同比增长46%，已经连续4个月下降。2020年1-10月，40个典型城市土地出让金累计收入26752亿元,同比增长21%。2019年下半年，年初累计同比增速一直稳定在15%左右的水平。受疫情影响，2020年一季度明显下行；疫情受控后，4月开始同比转正，其中相当一部分为一季度积压的需求。

        

移动平均土地出让均价：环比下跌2.5%，同比上涨11%

10月，40个典型城市移动平均土地成交均价为5665元/平方米，环比下跌2.5%，同比

上涨11%，预计未来几个月地价仍有调整空间。

土地成交溢价率：16.3%，有所下降

10月，40个典型城市土地成交溢价率为16.3%，与9月相比下降0.6个百分点。2020年1月以来，土地溢价率维持在2018年底的历史低位水平，但处于逐步抬升的趋势中，目前溢价率有筑顶的迹象，在政策收紧下，预计未来几个月或将有所下降。

和合资管认为，目前40城地市继续降温，溢价率短期有筑顶迹象，在政策收紧下，预计未来几个月或将有所下降；土地出让金已经连续4个月下降；成交价延续下跌趋势，仍有一定下行空间。8月份土地市场已经出现短期拐点，9、10月，多个热点城市出台了调控或进一步加强管理的新规，40城土地市场继续小幅降温，政策不会放松，预计未来几个月仍将稳中有降。

二线城市地价或开始下跌

10月，二线城市土地成交建筑面积为3609万平方米，环比增长9%，同比增长28%。1-10月，土地成交建筑面积为33321万平方米，同比增长2.6%，涨幅略有扩大。10月，6个月移动平均成交价为5287元/平方米，环比下跌2.5%，同比上涨9%，10月成交价已经开始从高位回落，预计政策收紧下，未来几个月地价将继续下跌。

和合资管认为，目前一线城市地价平稳，成交量下降；二线城市地地价从高位回落；三线城市地价微跌，成交量下降。相比9月，10月溢价率小于5%的城市明显增多，可以看出大多数城市土地市场的降温趋势。

结论与趋势 未来几个月地市将稳中有降

和合资管认为，“十四五”规划坚持“房住不炒”的政策，加上此前出台的“三条红线”限制了房企激进融资拿地的能力，这将会使得土地市场更加平稳。近日，多个热点城市也陆续出台了调控或进一步加强管理的新规。通过历史数据，8月份土地市场已经出现短期拐点，9、10月份持续小幅降温。目前来看政策不会放松，预计未来几个月仍将稳中有降。