富力的“克制”与 “张扬”

 在地产界 ，富力地产是一个特别的存在。

为什么呢？一方面，富力的规模越来越大，根据2019年中报报告显示，富力地产上半年权益合约销售金额达602.2亿元，权益合约销售面积552万平米，同比分别增长6%、25%......如此巨大的规模性增长，但富力的融资成本和土地成本却仍然很低。

另一方面，富力是全球最大豪华酒店业主，旗下运营中酒店已累计达到90个，总建筑面积逾395万平米，总客房数27173间。持有如此巨大的不动产，很多人都觉得不妥，但富力却因此在国际上赢得了评级、投资机构的青睐。

例如，2019年3月和4月，惠誉及穆迪分别上调了富力地产的评级展望；2019年7月8日、7月12日，国际知名投行摩根大通先后增持富力地产392.51万股及849.78万股，增持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。

由此，要理解富力这种看似矛盾的现象，就必须理解富力的“克制”和“张扬”，理解富力最底层的运营平衡术。

什么是运营平衡？在地产界，房企想要的无非就是资金便宜（成本合理的融资）、地价便宜，只有这两者都便宜，企业才能更快更好的做大。

然而，这世上哪有如此便宜的事情？就拿资金便宜来说，想要资金便宜，就意味着公司资金风险要低、融资评级要高，而要做到这一点，就要适时回收现金、优化财务指标，保持规模和利润的平衡。

为此，为了保持 [ 资金便宜 ]，一方面，富力加快“有质量的增长”，在保持规模的同时，盈利质量也相当亮眼。据星子了解，上半年富力毛利率为37.0％，而来自物业销售的毛利率为41.0％，纯利率为11.9％，盈利能力继续稳定在高水准，现金储备也因此达人民币390.3 亿元。

而这样的努力，显然也得到了回报。根据星子的了解和富力地产的公告，2019年上半年，富力通过各类融资方式获得新的资金。其境外融资能力优势格外明显，半年内境外发行逾28.3亿美元票据及贷款，融资净增223亿元，平均融资成本控制在行业平均水平之下。

基于此，今年4月份，惠誉及穆迪分别确认将富力地产的评级展望上调至「稳定」，主要反映了该公司的流动性改善，估计流动性及资本结构将持续好转，综合实力和资金安全性继续获得资本市场信任。

而在 [ 地价便宜 ]方面，富力也不遗余力，继续择优拿地，蓄积长远发展资源。根据半年报，2019年上半年，新增权益土储653万平方米，新增货值850亿，土地购置均价仅为每平米2700元，而平均销售均价为10900元每平米。

说实话，土储是房企最重要的生产资料，今天的土储就是未来的销售规模。然而，并不是土储越多就越牛。土地储备很大程度上决定了房企发展的速度和质量。对开发商来说，地拿错了，就一切都错了，比如前两年拿的地王，现在就比较痛苦。相反，如果地拿对了，那即便在当前严厉的调控之下，依然也能赚到钱。

显然，对于富力而言，2700元每平的土地购置均价和10900元每平的平均销售均价，可以让富力地产更好地应对市场的波动。而这，主要是因为富力坚持继续坚持土地收购的三大原则：总价合适、利润预测达标、周转快速。

由此，我们可以看出，在财务指标、土地指标上，富力都采取了比较克制的姿态，从而保证了财务安全、拿地低成本。

另外值得一提的是，截至6月30日，富力业务布局已覆盖超过140个城市，储备总建面达到6100万平米，总储备货值7810亿元，较2018年底继续增长6%。

这意味着，富力地产未来四至五年业绩增长都不用太担心。

实际上，对于下半年继续冲刺全年业绩目标，富力表达了坚定的信心，并披露多方面的措施。继今年初管理团队提出“致力于将低成本的土地储备，开发中项目及丰富可售资源转化为现金收益”后，中报沟通会上，富力再次强调，下半年要全力聚焦销售去化，加大回款。

数据显示，富力已为下半年业绩上台阶储备充沛“弹药”。其2019年可售货值超过3000亿元。富力表示，下半年将加大推货量，尤其4季度推货会较多，也符合往年上半年完成目标三分之一下半年完成三分之二的基本态势。

同时，富力此前确定，今年交付可售面积目标为920万平米，更大的交付结转成为保障全年营业额的重大推动力。

刚才我们说了富力在融资、拿地方面“克制”的一面，与之相对应，是富力在酒店等商业资产运营上“张扬”的一面。

根据半年报数据显示，富力持有型资产的运营质量正稳健改善，与销售型收入形成两翼齐飞之势。例如，上半年营业额中，来自物业投资、酒店运营及其他收入为50.8亿元，同比继续增长6%；富力酒店业务营业额33.7亿元，经营净利达到6.3亿元，增长7%。

另一方面，商业资产方面也有新项目进入收获期。随着总建筑面积8.1万平米的马来西亚新山富力广场商城实现开业，以及广州花都物流园新增仓储面积6.6万平米，富力运营中的商业资产已超过200万平米。自持资产规模壮大，稳步夯实“压舱石”效果。

我们知道，外资一向都对中国的商业地产、酒店资产很感兴趣。近年来外资在中国房地产市场上的“买买买”，买的基本上都是写字楼、高级酒店和商场资产。

由此，外国投行不断提高富力的评级，个人认为也缘于此。毕竟相比很多同行，富力有这样一个优势是，其收入具有多样性。

去年8月份，标普全球评级就认为，富力地产合约销售额的30%来自商业地产，收入多样性高于可比同行。

众所周知，2016年930调控以来，一二线城市的调控不断加码，住宅限购限售限价等轮番上阵，对销售带来不小的影响。相比之下，商业受调控的影响则要小得多。

此外，富力也采取证券化方式加速盘活资产，进一步改善现金流。其独特的酒店资产组合，将以房地产投资信托或其他较低成本且较长期资产融资的方式，寻求变现或升值，比如，富力上半年已申报的包含50间酒店的REITs申请。

苏辙《新论中》有言，“预筑室者先治其基”，显然，富力地产在融资、拿地上的“克制”，正是为了业绩上的“张扬”。

而随着国家粤港澳大湾区战略加速落地，富力可能成为业内最主要的受益者之一。根据富力董事长李思廉的讲话，未来在大湾区，2019年富力会步入收成期。作为大湾区深度布局的房企，富力已全面进驻广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、江门、肇庆等湾区城市。

据星子了解，作为“大湾区旧改专家”，富力对“三旧片区”改造的传统业务优势将进一步发挥。截至6月30日，富力城市更新板块签约合作城市已超过60个，规划总建筑面积超6000万平米。按货值算，一二线城市占比95%，大湾区占比70%。

为此，今年5月份，富力还专门成立了城市更新集团，加强整体运营管理。

由此我们可以判定，富而思进，力创新高，富力还是很有底气的。