债台高筑、地王、高杠杆，融信如何尬演“腾挪魔术”

 

变魔术的尴尬 

 

春晚上的那位魔术师近期处于舆论风口浪尖，因为他变出了各种口味的几壶酒，没有好事者去追问那到底是真酒还是假酒……而是关注起那个酒壶是不是人工掉包来的……

尽管魔术师甚至用全家人的生命担保保证没有掉包酒壶……但那个视频就好比真相一样困扰着局外人。有时候想想，为什么要这么较真呢，毕竟魔术本身就是假的，那就一定会有穿帮的时候。

看破不说破，则是人生的另外一种境界。

有一次，好友有幸近距离参与魔术表演，由于现场过于火爆被挤到了舞台侧面，结果看到了一幕有一幕的真相。而不明真相的吃瓜群众则是在台下打了鸡血一样的为表演鼓掌叫好，精彩程度可见一斑。只是总有人会看到或者知道套路，魔术就缺少了神秘之感。

如果都知道魔术的套路以及都说破了，那技艺不够精湛的魔术师一定会哭晕在厕所，因为谁还会为他们埋单呢。

春节期间，周星驰的“新片”《新喜剧之王》亮相。相同都含有昔日的《喜剧之王》，不同曾经那个无厘头的周星驰已经变身为幕后，只只能在影片中寻找过往的烙印和味道。毕竟王宝强的笑声与周星驰是不同的，但因为是周星驰，高分评价和低分评价的人都不在少数。

周星驰就好像那个春晚上的魔术师，只要跟他有关的事物，都会被高度关注，因为他们都是被盯上的人物。

企业也是如此，经历过高光时刻引人注目，想要回归平静也非易事。

在地产圈，同样也是存在各种各样的魔术，只不过有时候的手法高明，有时候则属于自我表演，外行看笑话。

如果可以用魔术解决难题，那很多企业一定愿意尝试。

从福建走出来的地产商融信就是这样的例子，债台高筑、地王、黑马……这样的烙印如影随形，上市之后的他们总要在发布会上面临有关净负债率尴尬的话题。

 

负债率如“暴雷”

 

2016年界面一篇报道中曾这样表述“1541%，这是融信2014年底净负债率的数字，这个数字远远超过中国所有的上市房企。到了2015年底，这个数字降到了247%，当时，被认为“像吃了药一样激进”的同行中国恒大，净负债率为93.4%。”

钢丝上跳舞的融信着实惊人，因为就算是上演吞掉万达部分地产资产的富力地产数字上也没那么恐怖。富力地产2018年中报显示，其净资产负债率达到187.5%。当然，融信和富力地产的对比不在一个时间维度上，如果按照同一时间对比，富力恐怕是要郁闷一些的。

年报显示融信2017年借款总额也达到694.54亿，负债率由2016年的98%飙升至159%；毛利率从2016年的20.24%下滑至2017年的16.56％。

2017年，融信总债务及净债务两者均有提升。财报显示，总债务由2015年的163.73亿增长至2017年的694.54亿；净债务则由当年125.34亿提升至489.36亿。公司目前资产负债率为159%。

融信CFO曾飞燕在2017年报业绩会上表示，“159%的负债远远高于我们想要达到的目标。”而按照发展计划，融信2018年年底将负债率降至100%以下，2019年年底大概控制在65%左右。”

这或许因为融信在2018年接二连三的踩刹车。甚至老板欧宗洪都换掉了“老司机”吴剑，尽管融信对外的说法是，2018年是求稳，但背后原因仍值得关注。

欧宗洪曾表示，他并不重视净负债率的高低，他只关注两个指标：营业收入和有息负债。“负债率可以通过财务手段调节，比如拿地的时候不并表，在卖的时候并表，可以把负债率降下来。”

然而，规模、发展、高杠杆……在这样现实面前不低头显然是不明智的做法，融信如同站在十字路口。

2019年2月12日，融信中国控股有限公司发布公告称，与交换要约相关发行的新票据最低年利率为11.25%，根据交换要约可作出的交换所涉及的旧票据本金总额将不会超过4亿美元。

年利率的走高，预示着资金成本的上升。然而，融资渠道也面临的一定的挑战。

2018年12月17日，上交所就融信(福建)投资集团拟发行2018年公司债券事项提出预审核意见。要求融信投资集团就持有公司股权转让、持有地产公司计提减值准备、房地产业务利润占比、应收款与总资产占比等多个问题作出披露及解释。据融信投资集团12月4日提交的文件显示，其计划发行40亿元规模的2018年公司债券，计划发行年限为10年。

融信投资集团公告称，如本次40亿规模公司债券顺利发行，合并财务报表资产负债率将保持78.58%；流动负债占负债总额比例将由68.66%降至65.82%；非流动负债占负债总额比例将由31.34%增加至34.18%，长期债务占比提升，有利于增强财务稳定性。

走稳或许将成为2018年房企年报的关键词，而降负债责任重大。数据显示，在2017年销售额排名前5的房企中，仅有万科和保利地产的负债率未超过85％。碧桂园的负债率为88.8％，中国恒大的负债率未86.2％，融创中国的负债率达90.2％。

数据显示，继2018年9月、10月融资金额连续下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑后，2019年1月房企融资总额开始明显回升。

同策研究院的最新数据显示，2019年1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计790亿元，环比2018年12月的181.52亿元大幅上升335.23%，创一年来月度新高。其中，债权融资额为671.40亿元，占房企融资总量的84.99%，环比上升271.99%；股权融资金额为118.61亿元，占总融资金额比重为15.01%

克而瑞研究中心的数据显示，2019年1月，房企融资密集，85家典型房企的融资总额为1060.8亿元，环比大幅上升50.3%，同比增长20.3%，创2017年下半年以来单月融资新高。其中，境外债权融资额环比202.8%，占比也环比上升了30.9个百分点至61.4%，保持自2018年11月份以来的高占比。

魔术师、演员、房企，虽然形态和姿态不同，但并不代表他们的心态和发展轨迹不同。只不过，都需要努力避免尴尬，否则就连博士不也被抽了筋，跌落到神坛。

2018年房企的年报一定是个坎儿，如果能真迈过去，2019年可以过个肥年，因为有猪在。否则，还需要继续的减肥瘦身，只是日子还要一天天的过下去，太阳照样升起。