3月28日，金茂物业服务发展股份有限公司（00816.HK）召开2021年年度业绩发布会。作为一家具有央企背景的高端物业管理及城市运营服务提供商，金茂服务于今年3月10日刚刚完成上市，半个月后即交出首份完整年度业绩报告。

在物业行业加速整合和演变的2021年，金茂服务在规模收入增长、盈利能力等方面表现尤为亮眼。

报告期内，金茂服务总营收录得人民币1515.5百万元，同比增长60.5%；毛利率31%，较上年增长6.1个百分点；合约面积57.6百万平方米，同比增加42.2%；在管面积36.4百万平方米，同比增长105.6%。

营收同比增60.5%，核心净利大增153%

高盈利能力提振资本市场信心

2021年，面对复杂艰难的市场环境，金茂服务三大业务板块稳步推进，核心经营指标均保持了高质量快速增长。

报告期内，金茂服务实现总收入人民币1515.5百万元，同比增长60.5%；毛利较上年大幅增长100.2%至人民币470.0百万元，归属于母公司所有者的净利润人民币178.0百万元，同比大增130.9%，扣除上市费用后的经调整净利润人民币195.1百万元，同比大增153%。

在中国中化和中国金茂资源支持及业务赋能下，金茂服务多业态、多业务类型管理能力不断提升，物业管理业务、非业主增值服务和社区增值服务三大板块齐头并进，支撑收入高速增长。

从营收结构来看，金茂服务非业主增值服务和社区增值服务两大板块的收入增速，远高于基础物管收入增速。报告期内，公司物业管理服务实现收入人民币823.2百万元，同比增加45.1%；非业主增值服务实现收入人民币539.3百万元，同比增加83.2%；社区增值服务实现收入人民币153.0百万元，同比增加85.9%。

非业主增值服务、社区增值服务这两大高盈利板块的快速增长，公司总资产、所有者权益等财务指标的不断优化，为金茂服务带来整体盈利能力及盈利质量的快速提升。报告显示，金茂服务在手现金及现金等价物人民币553.6百万元，同比大增104.4%；整体毛利率31%，较上年增长6.1个百分点；经调整净利润（剔除上市费用）同比大增153%。

对于上市物企而言，高盈利能力和更强的盈利增长确定性，是赢得资本市场信心和认可的关键。金茂服务首份财报，向资本市场展现了其扎实而确定的盈利能力与增长潜力，进一步提振了投资者信心。

“高端服务”差异化优势显著

筑就品质服务护城河

在金茂服务已布局的48个城市中，一线及新一线城市占比高达98.7%，作为业内高端物业服务标杆企业，金茂服务始终坚持深耕高能级城市，专注高端物业服务市场，不断完善特色高端服务体系，以“全业态+全周期+全场域”管理能力巩固高品质站位。

2021年，金茂服务先后斩获“2021年中国高端物业服务领先品牌” 、“2021年高端物业服务力第一名” 等多项行业认可，并联合中指研究院发布《2021高端物业服务发展白皮书》，以身作则为提升行业服务品质，打造更高标准服务体系作出引领和贡献。

报告期内，金茂服务新增SA8000社会责任标准管理体系、ISO50001能源管理体系、ISO27001信息安全管理体系三标体系认证，连同质量、环境、职业健康安全管理体系，形成六标体系认证覆盖。旗下社群运营品牌“茂lin里”围绕五大特色主题活动IP，构建全国社群矩阵，全年发起亲子成长、公益共建、生活艺术、健康养生类活动超100场，覆盖业主超3万户。根据赛惟咨询调查结果，金茂服务2018年、2019年及2020年的客户满意度保持在约90分，处于行业领先水平。

高能级城市的布局占比，奠定了金茂服务在物业市场的高起点。而高能级城市的高净值客户群体，则保障了金茂服务收缴率更高、收入更稳定、具备更强的抗周期性。同时，独有的高端服务体系和优质服务的持续输出，使其始终保持行业领先的高客户满意度，进而形成“高满意度——高续约率——高收缴率——高定价能力——高水平服务投入——高满意度”的高位良性正循环，进一步提升了收入及盈利稳定性。

规模快速跃升，外拓全面发力

未来高增长确定性不断加强

当前的物企正走在“规模之路”上，通过扩大在管面积、拓展业务类型提升核心竞争力。而“高位循环”则打造了“金茂式”独有的全业态、优服务的高质量规模增长之路。

根据报告，2019-2021三年间，金茂服务总在管面积复合年均增长率达69.6%，截至2021年底，其总合约面积57.6百万平方米，同比增加42.2%，第三方在管面积复合年均增长率高达310.2%。

在高品质服务体系与口碑积累基础上，金茂服务率先探索全业态、全周期、全场域的管理服务能力。其服务业态除高端住宅外，已经切入包括写字楼、购物中心、酒店的商办物业以及产业园区、公共物业等城市运营服务综合领域。

背靠聚焦核心城市、定位高端的一线品牌房企中国金茂，金茂服务未来长期稳定的增量可洞见、可预期。而凭借中国金茂的控股股东、财富世界500强企业中国中化的先天优势，金茂服务也将获得中国中化的项目储备及其与中国化工的潜在业务合并带来的未来机会。2021年，金茂服务与中化蓝天成立合资公司，开辟化工园区综合服务，首批合作项目占地面积达1,097亩。

基于“全业态+全周期+全场域”的服务规划能力的升维，以及中国中化、中国金茂稳健的股东背书，使得金茂服务在获得来自独立第三方的城市运营服务领域的市场机遇方面更具优势。

2021年内，金茂服务不仅获取北京西城晶华、北京US联邦公寓等高单价优质项目，更先后与嘉善经济开发区物业管理有限公司、舟山政府、南京新尧新城管委会等第三方公司和地方政府牵手合作，持续拓展城市运营服务，为其未来在城市运营服务领域的高增长增加更多确定性。

全周期、全场域、新智慧

释放更大能量与想象

金茂服务始终以客户需求为导向，在有质量的规模拓展下延伸服务边界，从生活社区到商写、学校、产业园到城市运营，传统的物业管理正在释放更大的能量与想象。而厚积薄发的金茂服务，凭借资产的全生命周期服务、社区的全场域服务以及不断创新的智慧服务，正持续探索和拓展增值服务创造更大的想象空间。

2020至2021年，基于高净值业主洞察研究，金茂服务构建了17大重点生活场景，并根据客户满意度指标，锁定12大重点优化提升生活场景，深入场景探寻客户需求，恰如其分切入增值服务。

金茂服务的社区增值服务涵盖美居、二手经济、生活服务、社区资源四项业务，已成为其新的增长点。年报显示，2021年其社区增值服务收入较上一年大幅增长85.9%。

以生活服务为例，金茂服务自主研发的回家APP、悦邻生活小程序平台为业主带来线上购物的便利，并开发出了一套适合金茂社区的社区电商模式，覆盖日常消费需求场景，开展线上线下联动。2021年全年线上C端订单25024笔，线下悦邻市集共开展75场展销活动，受到了业主的欢迎和认可。

资产服务方面，悦邻资产全年累计开设门店29个，覆盖30%在管项目，涉及全国 15个城市。资产门店店均完成64单、人均20.8单，远超市场平均水平。美居业务则形成了前置精装、拎包入住、房屋焕新三级产品线，呈现高客单价及高单量的两级增长。

全周期、全场域的服务离不开智慧系统与数字化工具，金茂服务以“数字孪生”等新技术应用为核心，全面打造了完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务体系，管理服务从公域延伸，触达私域服务，形成了全新服务生态。 

未来，秉持长期主义理念的金茂服务，将持续巩固“高位循环”的核心增长逻辑，基于对客户需求的深度洞察，持续夯实全业态、全周期、全场域、数字化的服务能力，以持续高质量的增长积淀长期价值。