原标题：千亿销售目标压线过关雅居乐携1866亿负债前行来源：投资者网
作为曾经的华南五虎之一的雅居乐，自跨过千亿门槛后与大多数房企一样销售增长日趋乏力，而海南作为曾经的主要业绩贡献区域因受政策影响接连表现不佳。此外，截至2019年上半年，雅居乐的负债总额一路创新高至1866亿元，且另有131亿元永续债。
《投资壹线》杨春霞
2019年12月31日，克而瑞发布的《2019年房企销售榜单TOP200》显示，雅居乐（03383.HK）2019年全年销售额为1185.1亿元，若该数据真实，则表示雅居乐压线完成了此前定下的2019年1130亿元的销售目标，相较于2018年仍有15.53%增长。2018年雅居乐的销售额同比增速为14.5%。
不过，目前雅居乐官方还未公布全年销售情况，目前仅披露了前11月的数据。12月4日，雅居乐发布公告称，2019年前11月雅居乐实现合约销售额1092.1亿元，若对比10月份127.1亿元、11月份88.8亿元销售额来看，雅居乐全年销售额基本与上述榜单数据持平。
销售增长放缓
雅居乐今年的15.53%的收入增长，即使放在整个行业来看，也不算特别拖后腿——2019年行业整体规模增速较前两年显著放缓已是不争的事实。
克而瑞研究院数据显示，截至12月末，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的45.5%和2018年的35.1%，百强房企规模增长整体“失速”。
就算诸如万科（000002.SZ）、碧桂园（02007.HK）、保利地产（600048.SH）之类的头部房企2019年销售额增长也维持在低位水平。根据克而瑞上述榜单数据，万科、碧桂园及保利地产今年的销售额同比增速分别为4.01%、5.87%及16.09%。
当然，也有仍在高速增长的房企，譬如融创中国（01918.HK）2019年销售额同比增长20.78%，新城控股（601155.SH）24.66%，世茂房地产（00813.HK）48.07%。此外，与雅居乐均在去年步入千亿门槛的阳光城（000671.SZ）2019年继续保持29.59%的增长，中梁控股（02772.HK）同期增速则为18.45%。
纵向来看，雅居乐的这两年的增速放缓较为明显。《投资壹线》根据其近三年的财报进行梳理，2016年至2018年，雅居乐对应的销售额分别为528.20亿元、897.10亿元及1026.7亿元，同比增速分别为19.4%、52.4%及14.5%。
财经评论员严跃进认为，雅居乐销售增长乏力与区域市场调控密切相关，如海南市场的政策变动就带来了较大影响。“这个时候对于债务方面也会形成压力，但预计2020年市场还是有反弹的可能”，严跃进表示。
据公开报道，雅居乐先后于2007年和2008年在海南清水湾以25亿元现金的总价拿下三期地块，占地15000亩，2011年开盘后成为雅居乐销售额贡献主力军。相关数据显示，2011年至2016年，清水湾的销售金额分别达到72亿元、60亿元、78亿元、75亿元、70亿元和90亿元，2017年更是卖出170亿元。而2017年雅居乐的总销售额仅528.20亿元。
此后，雅居乐继续在海南三亚陵水、海口金沙湾、琼海山钦湾、临高南宝镇拿下大量土地，截至2018年底雅居乐在海南的可售建筑面积近1000万平方米。而到2019年上半年，海南土储已占据雅居乐总土储3972万方的四分之一。
好景不长，2018年4月22日，海南发布全岛限购令，此后雅居乐在海南市场表现日渐不济，最为直观的是2018年在海南区域的销售额在100亿元左右，而2017年仅清水湾的销售金额便达170亿元。2019年上半年，雅居乐海南及云南贡献预售金额共88.46亿元，仅占总预售金额的15.2%。
盈利能力受挫
销售额增速放缓直接体现在业绩上，2017年至2019年上半年雅居乐营收增长表现不佳。《投资壹线》根据wind数据统计，2019年上半年雅居乐营收同比增长12%，2018年及2017年这一数值分别为8.72%、10.64%。
一环扣一环，雅居乐来自经营部分的净利润和毛利也随之失速。《投资壹线》根据近三年财报梳理，2017年至2019年上半年，雅居乐的毛利分别为206.87亿元、246.74亿元及82.20亿元，同比增速分别为67.3%、19.3%及-31.6%。
净利润方面，2017年至2019年上半年，雅居乐净利润为67.80亿元、83.58亿元及58.94亿元，同比增速分别为122.3%、23.3%及37.7%，对应年度净利率分别为13.14%、14.89%及21.74%，单从净利率来看，领先于行业水平，但其实内有乾坤。
2019年上半年雅居乐的净利润及净利率逆势大增，却并非经营所得，而是和一笔与中国平安保险(集团)股份有限公司（601318.SH，下称“中国平安”）的股权转让交易有关。
根据公告，2018年12月，中国平安旗下深圳市创喻企业管理有限公司（下称“深圳喻创”）出资9.88亿元，收购雅居乐旗下惠州市惠阳雅居乐房地产开发有限公司22%股权，并向后者增资9.88亿元。
今年2月份，上述交易发生变化。雅居乐所出售的项目股权比例由22%变为34%，对应价格增至13.94亿元，深圳喻创对雅居乐的增资额则降至5.81亿元。
据克而瑞地产研究，雅居乐2019年上半年出售惠州白鹭湖项目34%股权予中国平安确认净收益29.89亿元，收购武汉长凯公司50%股份导致其由合营公司变为附属公司后带来的重估收益5.79亿元以及金融资产公允价值收益8.83亿元。
无独有偶，2019年12月18日，雅居乐发布公告称，中国平安旗下深圳市盛露企业管理有限公司将出资7.33亿元收购其旗下惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司15%股权，并向其增资9.33亿元。
根据公告内容，股权出让完成后，雅居乐将会录得收益约7亿元。业内有猜测称，此举或是故技重施，借出售项目股权来增厚利润。
频发永续债
销售额增速放缓的同时，雅居乐的负债总额却一路飙升，直至2019年上半年雅居乐负债总额达到1866亿元，其中流动负债为1252.8亿元，包括322.31亿合同负债，此外非流动负债为613.2亿元。
值得提及的是，近三年来雅居乐的负债额增速也远高于其销售额增速，尤其是2017年和2018年增长较为迅猛。财报显示，2017年及2018年雅居乐负债总额分别为1192亿元、1754.65亿元，同比增长36.1%及47.2%。2019年这一数值为28.99%，而2015年至2016年雅居乐负债总额增速分别为-8.7%、16.3%。
雅居乐此前曾对媒体表示，负债攀升主要是由于多元化业务的投入。数据显示，2019年雅居乐计划在主业之外的非地产行业投入100亿，仅上半年雅居乐就投资了约90亿元，新增30个非地产项目。
此外，2019年上半年雅居乐的资产负债率为74.5%，较去年下跌1.6个百分点，同期净负债率为81.3%，均处于行业中较低水平。不过，据媒体报道若剔除其计入权益的永续债，雅居乐实际净负债率超102%。
《投资壹线》注意到，2019年以来雅居乐较为依赖永续债融资。2019半年报显示，截至2019年上半年，雅居乐永续债高达131.47亿元，相比去年同期永续债余额80.6亿元则剧增60%。同年下半年，雅居乐在10月和11月再发行了两笔永续债，合计7亿美元，折合人民币约49亿元。
永续债又叫无期债券，也就是说没有明确的还款期限，且由于其在会计报表中被计入权益工具，有助于降杠杆而被企业青睐。此外，严跃进对《投资壹线》表示，永续债本身不偿付本金，所以能够缓解企业的压力。
不过，每枚硬币都有两面，永续债也蕴含利率跳升等风险，外币永续债还存在着汇率波动风险，还会稀释企业利润。据媒体报道，中国恒大集团（03333.HK，中国恒大）2016年底永续债总额接近1130亿元，但在2017年全部进行赎回，就是因为永续债对公司利润稀释太大。
好的一面是，雅居乐目前在手现金基本能覆盖短期债务。2019年6月底，雅居乐现金及现金等价物为332亿元，同比下降7.2%，但一年内到期有息负债额361亿元，同比增幅2.2%。
针对销售增速放缓、股权出售及频借永续债融资等相关事宜，《投资壹线》致函雅居乐，截至发稿未收到回复。（投资壹线出品）■